こんにちはChiyo(ChiyoM_London)です。
現在イギリスで家を購入する手続きをしています。(4月からはじめて半年、、まだ買えていない。笑）
今回の記事では実際に家を買うと決めてから物件を見に行くまでどんな準備をしていたかまとめてみました。
ちなみに準備期間を振り返るとだいたい2年間くらい。
あくまでも私たちの例ですが、もし近い将来イギリスで家を買いたいという人はぜひ参考にしてみてください。
イギリスで家を買いたいと思ったらやること
イギリスで日本人が家を買うためにまずやるべきことはこのふたつ。
- モゲージ （住宅ローン）を組めるような状態にする
- 頭金を目標額まで貯める
不動産のリサーチは探していく中で自然と学べるのでまずは家を買うためのパーソナルファイナンスを計画することが第一歩です。
日本人がイギリスで住宅ローンを組むには？
申請者の環境やローンを提供する金融機関によっても異なりますが、外国人がイギリスで住宅ローンを申請する場合一般的に下記の条件をクリアしていないとローンを組むのは難しいと言われています。
（逆に条件を満たしていれば、永住権のない状態でも不動産を購入することは可能です）
- 2年以上イギリスに住んでいるか
- 永住権、もしくは労働ビザを保有しているか （永住権保持のほうが有利）
- パーマネントの仕事についているか
- イギリスの銀行口座があるか
上記の条件を満たしたうえで住宅ローンの査定に関わってくるのが下記の項目。
- 年齢
- クレジットスコア
- 収入
ひとつひとつポイントを見ていきます。
住宅ローンは何歳まで組める？
イギリスの住宅ローンは一般的に25年。
そのため50歳くらいまでは25年ローンを問題なく借りれますが、60歳を超えると期間の短いローンに制限されたり、年金などの老後の収入証明を求められます。
ちなみに住宅ローンをリタイアする前に完済する計画だと40歳が一つの目安になるのですがこれまで不動産価格が値崩れせずにむしろ上昇してきている背景から完済時の年齢を気にしてローンを借りる人は日本よりも少ない印象です。
クレジットスコアの改善は時間がかかる
住宅ローンを組むうえで重要になるのがクレジットスコア。
特にヨーロッパ以外からの移民の日本人はゼロからイギリスでクレジットスコアを積み重ねる必要があり思ったより時間がかかるんです。
イギリスのクレジットスコアの基準とクレジットカードをつくる理由という記事でも書いたのですが、クレジットスコアを手っ取り早く上げるにはクレジットカードを作って期日までにちゃんと返すというのを繰り返すのが有効。
ちなみに私はBritish Airways American Express Credit Cardをメインに使っています。
マイルが貯まる以外にカードの限度額が保有している他のクレジットカードよりも速いスピードで上がっていくので結果的にクレジットスコアも改善しました。
イギリス以外の国でアメックスを保有、使用していると審査に有利だったり、外国人にも開設しやすいクレジットカードだと思うので興味があれば検討してみてください。
関連記事 イギリスでマイルを貯めるのにおすすめなクレジットカード収入 x 4.5倍が住宅ローン限度額
ロンドン不動産事情 2019の記事でも書いたのですが、イギリスは税引き前の収入の4倍から5倍が借りられる住宅ローンの目安になります。
そのためマイホームの予算を単純に決めるとすると頭金 + 税引き前収入の4-5倍でだいたい購入できる不動産が決まってきます。
2019年のロンドンのフラット(部屋）価格が400,000ポンド（日本円で約5600万円）ぐらいなので二人の名義で限度額いっぱいまで借りて手が届くという人も多いはず。
ただファイナンスプランの観点から考えるとその計算では家計がかなり苦しくなるので注意が必要。
下記のカップルを一例にシミュレーションをしてみましょう。
住宅ローンを収入の 4.5倍で借りた場合
頭金 40,000ポンド
住宅価格に対する住宅ローン 360,000ポンド
年間の住宅ローン支払い （25年）*19,200ポンド (手取り収入の30％）
（毎月の住宅ローン支払い 1,600ﾎﾟﾝﾄﾞ）
*住宅ローンの利率は2%から3%を想定、2019年9月現在のHalifaxの計算を使いました。
カップル二人の額面給与の4.5倍の住宅ローンを組むとなんと住宅ローンの支払いだけで手取り収入の30％を超えるんです。
ちなみに住宅ローン以外にも家を購入すると下記の費用が毎月かかります。
- Council Tax
- 建物に対する保険
- 家財保険
- 生命保険
- 公共料金（電気、ガス、水道、インターネット）
- サービスチャージ（フラット、leaseholderの場合）
- Ground Rent （フラット、leaseholderの場合）
- リノベーション費用積立
- 家具
*物件によってかからない項目もあります。
大体上記の費用を合わせると安くても300ポンドから400ポンドが毎月かかります。
もしピンとこない人は現在の手取り収入から下記の費用を引いてどれくらい貯蓄できるか計算してみてください。
- 月の手取り収入の30% 住宅ローン
- 住宅維持に掛かる毎月の費用 (400ポンド）
- 住宅費を除いた現在の毎月の生活費
どうですか？
びっくりするくらい貯蓄に回せる額が少なくなりませんか？
もちろん手取り収入の30%と言ってもカップルでそれぞれ80,000ポンド稼いでいる場合と上記の40,000ポンドの場合では家計へのインパクトが違います。
ただこれから住宅ローンを組む人は手取り収入の30%を住宅ローンに充てるとかなりの確率で貯蓄が出来ない、もしくは出費が増えた時にお金が足りない事態に陥るリスクがあることは頭にいれておきましょう。
頭金を増やそう
上記のカップルが物件価格を下げる以外に出来ることは、頭金を増やすこと。
頭金を当初の40,000ポンドから80,000ポンドに増やした場合のシュミレーションはこちら。
住宅ローンを収入の 4倍で借りた場合
頭金 80,000ポンド
住宅価格に対する住宅ローン 320,000ポンド
年間の住宅ローン支払い（25年） *15,600ポンド (手取り収入の25％）
（毎月の住宅ローン支払い 1,300ﾎﾟﾝﾄﾞ）
*住宅ローンの利率は1.8%から2%を想定、2019年9月現在のHalifaxの計算を使いました。
頭金を80,000ポンド入れて、ローン金額を給与の4倍に設定したことでローン支払いが手取り収入の25%に収まりました。
上記のシュミレーションですが実は金利も下がっていることにお気づきですか？
イギリスはLoan-to-value ratio(住宅ローンが不動産に占める割合）という指標があり80%以下になると金利が優遇されるので結果的に支払い額を抑えることが出来るんです。
今はかなり低金利なのでインパクトはやや弱いですが、頭金を20%以上貯めることを目標にすると不動産価格の上昇に頼ることなく健全なマイホーム購入計画が立てられますよ。
イギリスで家を買う_購入前にやったことまとめ
イギリスは不動産がこれまで上昇してきているので無理してでも早く買わないと乗り遅れてしまう、、という感覚もあると思います。
ただやっぱりある程度頭金を準備して買うことは平均的な収入の人ほど大事なポイントだと思うんですよね。
そんな不動産購入で一番退屈な頭金を貯める部分については、活用したスキーム、サービスを下記の記事で紹介しています。
（特に初めての不動産購入だったり、家族からの支援が得られない場合頭金を貯めるのはほんとに長く、大変な過程ですよね、、私たちもそうでした。泣）
簡単に始められるものも多いので、良ければ参考にしてみてください。
Help to Buy ISA と Lifetime ISA 貯蓄として活用するならどっち？
Ratesetterのはじめかた！口座開設から入金、投資まで解説します
イギリスでインデックス投資！バンガードのプラットフォームではじめよう
次の記事からは実際の不動産購入の過程について紹介していきます。
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